“Las ejecuciones hipotecarias están causando una sangría social”
Hace ocho meses el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) constituyó un grupo de trabajo para agilizar la Justicia.
Durante ocho meses, seis magistrados de distintos puntos de la
península, coordinados por el vocal del CGPJ Manuel Almenar, produjeron
un documento de 85 folios con 40 propuestas (Propuestas para la reforma y agilización de los procesos civiles) y un anexo dedicado en exclusiva a la cuestión de los desahucios.
Viguer (Valencia, 1965) redactó el anexo Propuestas en materia de endeudamiento familiar y consecuencias de la ejecución hipotecaria;
un documento, refrendado por sus colegas, según explica, en el que se
denuncian los abusos del sistema de desahucios español y se proponen
reformas. Se habla de mala praxis de los bancos, de “comercialización
irresponsable, cuando no torticera, de productos financieros complejos”,
de la necesidad de flexibilizar una legislación de 1909 que deja en
situación de indefensión a los deudores frente a los bancos.
A lo largo de la última década, el exceso de confianza
motivado por las burbujas inmobiliaria y financiera, unido al sueño de tener un
hogar propio y a la mala praxis de las entidades bancarias, se ha traducido en
una generalizada extensión del crédito hipotecario sin valorar las
posibilidades reales del deudor y en la comercialización irresponsable, cuando
no torticera, de productos financieros complejos.
El estallido de ambas burbujas en el año 2008 ha abocado a
una gravísima crisis que se ha traducido, de un lado, en la necesidad de
recapitalización de los bancos, que han restringido el crédito y sacado a la
luz las miserias de determinados productos como las participaciones
preferentes, y, de otro lado, el sobreendeudamiento de los ciudadanos, que han
visto considerablemente mermada su capacidad para hacer frente a las cuotas de
los préstamos y que cada vez más se encuentran inmersos en procedimientos de
ejecución que terminan en la subasta y adjudicación de sus viviendas por un
precio muy inferior al de compra, con el consiguiente riesgo de exclusión
social.
En este sentido, en los últimos cuatro años y como
consecuencia de la crisis económica se ha producido un incremento notable de
las ejecuciones hipotecarias hasta el punto que hoy se registran cinco veces
más que al inicio de la crisis. Y el peor dato es que la tendencia sigue siendo
al alza; en este año 2012 ya se ha constatado un incremento del 20,6% respecto
el mismo periodo del año anterior, hasta el punto de que las ejecuciones
hipotecarias en España desde que comenzó la crisis rondan ya las 350.000.
Sin embargo, no se trata de frías cifras. Cada uno de dichos
procedimientos -al menos los que afectan a la vivienda habitual- encierra un
auténtico drama que lleva casi inexorablemente a la exclusión social de
familias que, impotentes tras haber quedado en el paro o sufrir una drástica
reducción de sus ingresos, se ven incapaces de satisfacer las cuotas de unos
préstamos que concertaron en época de bonanza económica (por tanto no con fines
especulativos o por pura pretensión suntuaria), simplemente para adquirir una
vivienda digna que tras el estallido de la crisis no pueden pagar.
Por otro lado, a estas alturas ya nadie discute que las
entidades bancarias no han sido ajenas al estallido de la burbuja económica que
ha generado la crisis y en no pocas ocasiones han actuado con cierta ligereza
en la concesión de créditos hipotecarios. A pesar de ello disponen de una
importante ventaja frente a cualquier acreedor:) un procedimiento privilegiado
para el cobro de créditos hipotecarios, creado en 1909 debido a la presión de
los bancos, que pretendían disponer de un procedimiento que les permitiera
cobrar sus deudas de forma rápida; proceso judicial extremadamente agresivo
frente al deudor que dota a la escritura de préstamo hipotecario de mayor
eficacia incluso que una sentencia ya las posibilidades de que dispone el
deudor para oponerse son muchas menos que si se tratara de la ejecución de una
sentencia.
En este sentido se pronuncia un interesante informe publicado
este mismo año denominado “Crisis económica y deudores hipotecarios:
actuaciones y propuestas del Defensor del Pueblo” en el que se describe
perfecta y sintéticamente la situación: Se destaca que la crisis económica ha
dado lugar a un sobreendeudamiento de los particulares que ven reducida su
capacidad para el pago de las cuotas; se denuncia que las viviendas cada vez
valen menos pero la deuda se incrementa con los gastos e intereses; que
aumentan los lanzamientos y el riesgo de marginación social, y que el deudor no
puede liberarse de la deuda, dado que en nuestro ordenamiento no cabe la dación
en pago. En este contexto se subraya también en el informe que las entidades de
crédito han otorgado de forma masiva créditos hipotecarios debido a la euforia
de los tiempos de bonanza económica descuidando las garantías ante la fuerte
competencia. En fin, y en relación a las ayudas públicas que perciben los
bancos, el Defensor del Pueblo enfatiza que dichos beneficios no se extienden a
la otra parte de la relación hipotecaria, y el deudor se encuentra indefenso en
el marco de una crisis económica que no ha provocado.
A todo ello se podría añadir que, finalizada la ejecución y
tras la oportuna subasta, los inmuebles suelen ser adjudicados al banco, y
generalmente por un precio muy inferior al de mercado -porque así lo permite la
legislación procesal- y pasan a integrar sus activos inmobiliarios, quedando
muchas veces desocupados durante años ante la ausencia de potenciales
adquirentes, dado que en un círculo vicioso la crisis económica ha reducido al
mínimo la demanda.
Muy similares conclusiones se alcanzaron en la primera
Jornada del ciclo “Crisis Económica y Derechos Humanos” que organizó la
Fundación del Consejo General de la Abogacía Española sobre “Alternativas al
desahucio de deudores hipotecarios” celebradas el pasado mes de marzo en
Madrid.
Este panorama evidencia una situación excepcional que
requiere soluciones excepcionales, pues es evidente la enorme preocupación
social sobre el incremento de los desahucios. El punto de partida debe ser
extender al cliente sobreendeudado (obviamente siempre que lo sea de buena fe)
una parte de los beneficios y ayudas que la banca recibe del Estado, pues en
otro caso el deudor se verá abocado a la ruina, a la pérdida del local donde
ejerce su actividad empresarial o profesional (que es su medio de vida), o lo
que es peor, su vivienda habitual. Por lo tanto, deberían arbitrarse ciertas
medidas protectoras del deudor de buena fe, en determinadas circunstancias y
siempre desde la prudencia. Se trataría de buscar una solución equilibrada que
evite la exclusión social y distribuya equitativamente las consecuencias de la
crisis económica.
La respuesta a esta situación se ha plasmado en sucesivas
medidas de política económica tendentes a la inyección de beneficios y ayudas
públicas a la banca para conseguir una mínima recapitalización y que el crédito
vuelva a fluir. No obstante, y sin que esto signifique caer en populismo o
demagogia alguna, tales medidas deben completarse con otras que permitan
extender aquellas ayudas a los particulares y buscar soluciones que mitiguen la
situación existente y repartan las cargas sociales derivadas de la crisis
económica y que hoy afectan exclusivamente a los ciudadanos, el eslabón más
débil de la cadena.
Es verdad que, aunque tímidamente, el camino parece haberse
iniciado. Así, el Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio, elevó el nivel de
inembargabilidad en el caso de deudores que hubieran perdido su vivienda
habitual hasta el 150% del SMI, aumento del 50% al 60% del valor de tasación el
límite mínimo para la adjudicación del inmueble y redujo al 20% el depósito
exigido para tomar parte en la subasta. Y, más recientemente, el RD Ley 6/2012,
de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios,
aprobó el denominado “Código de Buenas Prácticas”.
Lo cierto es que, a pesar de las buenas intenciones que
inspiran estas soluciones y de los medios puestos a disposición de la
ciudadanía, sobre todo a través del arbitraje, no se ha alcanzado el resultado
perseguido, fundamentalmente por las estrictas condiciones para fijar las
personas que pueden acogerse a las medidas, lo que supone que sólo un
porcentaje muy reducido, en la pobreza más absoluta, pueda acogerse a dichos
beneficios.
A título de ejemplo, el Código de Buenas Prácticas, además de
ser de asunción voluntaria por las entidades bancarias, únicamente se aplica a
deudores que estén en el umbral de exclusión, es decir, que cumplan los
siguientes requisitos: a) Todos los miembros de la unidad familiar
tienen que carecer de 5 rentas; b) La cuota hipotecaria tiene que ser
superior al 60% de los ingresos netos del conjunto de los miembros de la unidad
familiar; c) Carecer de otros bienes o derechos patrimoniales
suficientes para hacer frente a la deuda; d) La hipoteca debe recaer
sobre la única vivienda en propiedad; e) El préstamo debe carecer de
otras garantías, reales o personales; y f) Si existen codeudores que no
formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias
a), b) y c).
Por otra parte, el Código sólo se aplica a aquéllas viviendas
cuyo precio de adquisición no exceda de determinados límites (en municipios de
entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 euros, y en municipios de hasta
100.000 habitantes, 120.000 euros).
Y en todo caso las soluciones propuestas se plasman en tres
fases de actuación: a) Aplicación a los préstamos de una carencia en la
amortización de capital y una reducción del tipo de interés durante cuatro años
y la ampliación del plazo total de amortización; b) Cuando esta
reestructuración no fuese suficiente, las entidades podrán ofrecer una quita
sobre el conjunto de la deuda; y c) Si ninguna de las medidas anteriores
permite a los deudores asumir la continuidad del pago del préstamo, los propios
afectados podrán solicitar, y las entidades deberán aceptar, la dación en pago,
pudiendo las familias permanecer en la vivienda hasta dos años, siempre y
cuando paguen un alquiler asumible.
El resultado ha sido que, en los casi seis meses desde su
entrada en vigor, la aplicación de esta norma ha sido meramente testimonial,
sin que se prevea a corto plazo un cambio en la tendencia precisamente debido a
lo riguroso de los requisitos exigidos.
Cierto es que resulta difícil encontrar soluciones mágicas
para estos problemas, que en muchos casos encierran verdaderos dramas
personales, con familias que se ven privadas de sus viviendas y ahorros y
abocadas a un serio peligro de marginación social. Como también que estas
dificultades se multiplican día a día dada la actual crisis económica y de
limitación de recursos.
Por tanto aun respetando el principio de responsabilidad
patrimonial universal del art. 1911 del Código Civil, sería conveniente abrir
un debate y estudiar medidas que palien en la medida de lo posible la
desgraciada situación en la que se encuentran miles de familias en este país
como consecuencia de la crisis económica, con riesgo de pérdida de su vivienda,
frecuentemente el bien de mayor valor del que disponen y que constituye su
hogar, y ello a un precio muy inferior a su valor real y que no permite saldar
una deuda que arrastrarán de por vida arruinando también su futuro.
En suma, existen algunas medidas en estudio por distintos
operadores jurídicos (muchas de ellas propuestas en el aludido informe del
Defensor del Pueblo) y entre las que cabría destacar por su interés las
siguientes:
a) la determinación del concepto de “deudor hipotecario de buena fe” a
efectos de establecer las bases de aplicación de las medidas excepcionales que
se enumeran a continuación y que, por su razón de ser, deberían centrarse a los
supuestos en que la ejecución hipotecaria se refiera a la vivienda habitual o a locales de negocio, al entender
que han de ser objeto de una especial protección;
b) la flexibilización de los estrictos requisitos que
establece el RD-Ley 6/2012 para acogerse al Código de Buenas Prácticas,
elevando el del denominado umbral de exclusión;
c) la limitación de los intereses moratorios en términos
similares a los previstos en el art. 20 Ley 16/2011 de 24 de junio de Contratos
de Crédito al Consumo (prohibición de intereses superiores en 2,5 veces al
interés legal del dinero en caso de descubierto);
d) el establecimiento de un régimen especial en el caso de
ejecución de préstamos hipotecarios cuando se refieran a la vivienda habitual o
a los locales de negocio en el sentido que postula el aludido informe del
Defensor del Pueblo;
e) la modificación del procedimiento de ejecución
hipotecaria, privilegio procesal de los bancos para una tutela judicial
reforzada, que surgió a principios del siglo pasado en un contexto que nada
tiene que ver con la situación de crisis actual, sobre todo teniendo en cuenta
que se trata de un proceso en el que el deudor prácticamente nada puede alegar
u oponer, por lo que se propone reconducir la ejecución hipotecaria a las
normas generales de la ejecución ordinaria, como sucede con cualquier otro
crédito que conste documentado en escritura pública, pues de este modo al menos
el deudor dispondría de un catálogo de motivos de oposición a la ejecución
(pago, nulidad de la ejecución, prescripción, etc…);
f) la atribución de facultades al Juez para que pueda acordar
moratorias dejando transitoriamente en suspenso el pago de las cuotas
hipotecarias en caso de que concurran circunstancias excepcionales, en términos
similares a los que prevé el art. 11 de la Ley 28/1998 de 13 de julio reguladora
de la venta a plazos de bienes muebles, que autoriza al juez a conceder una
moratoria en cuanto al pago de las cuotas “con carácter excepcional y por
justas causas apreciadas discrecionalmente, tales como desgracias familiares,
paro, accidentes de trabajo, larga enfermedad u otros infortunios”;
g) la revisión legal del concepto de fuerza mayor del art.
1105 Cc y la redefinición de la cláusula “rebus sic stantibus” que permitiría
suspender el cumplimiento de obligaciones cuando el cambio de circunstancias
impidan al deudor su cumplimiento momentáneo por motivos ajenos a su voluntad;
h) la modificación del régimen de tasación de las viviendas,
a realizar por expertos independientes;
i) la elevación del porcentaje de adjudicación al acreedor
(actualmente el 60% del valor de tasación) a que alude el art. 671 LEC: la Ley
hoy permite a las entidades bancarias adjudicarse bienes por valor notoriamente
inferior al real cuando debería realizarse por su valor real y con arreglo a
una tasación realizada por peritos independientes ajenos a la entidad
crediticia;
j) la regulación imperativa en determinadas circunstancias de
la entrega de la vivienda como modo de extinción del crédito (la famosa dación
en pago que hoy sólo cabe si se ha pactado conforme al art. 140 LH);
k) El establecimiento de periodos de carencia en la
amortización del capital, ampliación del plazo de amortización, reducción
provisional del tipo de interés, y quitas, cuando concurran circunstancias que
lo aconsejen (el Código de Buenas Prácticas del RD-Ley 6/2012 prevé estas
medidas pero sólo en supuestos muy excepcionales y con carácter voluntario para
los bancos);
l) la potenciación y centralización de las subastas
electrónicas por internet para ampliar el número de interesados y mejorar el
tipo de adjudicación de la subasta, poniendo al servicio de los Juzgados los medios
telemáticos necesarios;
m) la regulación de un procedimiento concursal específico
para las personas físicas y que permitiera, en según que circunstancias
predeterminadas, la paralización de ciertas ejecuciones;
n) la previsión y ampliación de los supuestos en que el
deudor puede, en determinadas circunstancias, continuar utilizando la vivienda
habitual o el local de negocio satisfaciendo el oportuno canon y mediante la
fórmula jurídica que se estime oportuna (arrendamiento, leasing, derecho de
habitación, etc…).
o) la limitación de gastos en caso de mora que hacen crecer
la deuda desproporcionadamente agravando la situación del deudor;
p) la ampliación de la posibilidad de que el deudor pueda
poner fin a la ejecución pagando las cuotas adeudadas y rehabilitando el
préstamo, ya que actualmente la ley sólo permite usar de esta posibilidad una
vez cada cinco años (art. 693.3º LEC);
q) la mediación previa o simultánea obligatoria en las
ejecuciones hipotecarias; y,
r) la creación de Comisiones Mixtas, con presencia de la
Administración, la banca y los consumidores, para favorecer soluciones que
posibiliten una salida negociada.
En fin, podrán compartirse o no las medidas propuestas. A
buen seguro se considerarán muchas de ellas improcedentes, inviables o incluso
descabelladas. Pero lo que no puede negarse es que es preciso que se inicie un
debate jurídico serio (el debate social ya existe) y se plantee una revisión
del régimen legal y procesal de ejecución de los préstamos hipotecarios, ya que
el número de lanzamientos o desahucios derivados de la ejecución de hipotecas
puede considerarse como un auténtico drama social.
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